Das Mietrecht im Todesfall überrascht viele Angehörige: Die Wohnung des Verstorbenen läuft weiter — mit Miete, Nebenkosten und Verträgen. Wer zu spät handelt, zahlt Monate für eine leere Wohnung.
Ein Mietverhältnis endet nicht mit dem Tod des Mieters. Es geht auf Ehegatten, Lebenspartner, Kinder oder Haushaltsangehörige über, die dort gelebt haben — sonst auf die Erben. Beide Seiten können dann außerordentlich kündigen, aber nur innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod.
Wer in den Mietvertrag eintritt
| Wer | Was gilt | Grundlage |
|---|---|---|
| Ehegatte oder Lebenspartner im Haushalt | tritt vorrangig ein | § 563 BGB |
| Kinder und andere Haushaltsangehörige | treten ein, wenn kein Ehegatte eintritt | § 563 BGB |
| Mitmieter im Vertrag | Mietverhältnis wird mit ihnen fortgesetzt | § 563a BGB |
| Niemand davon | Mietverhältnis geht auf die Erben über | § 564 BGB |
Wer eintritt, aber nicht bleiben will, kann das binnen eines Monats gegenüber dem Vermieter erklären — dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt.
Die Monatsfrist, die alles entscheidet
Beim Übergang auf die Erben nach § 564 BGB können beide Seiten außerordentlich kündigen: die Erben und der Vermieter. Die Frist dafür beträgt einen Monat ab Kenntnis vom Tod und vom Übergang.
Gekündigt wird dann mit der gesetzlichen Frist, also zum Ablauf des übernächsten Monats. Wer die Monatsfrist verpasst, bleibt an den regulären Kündigungsfristen hängen — bei langen Mietverhältnissen können das neun Monate sein.
Handle deshalb früh, auch wenn die Erbfrage noch offen ist. Die Kündigung ist schriftlich zu erklären und sollte von allen Erben unterschrieben sein; bei mehreren Erben ist das ein Grund, die Erbengemeinschaft schnell handlungsfähig zu machen.
Mietrecht im Todesfall: wer die Miete zahlt
Bis zum Wirksamwerden der Kündigung läuft die Miete weiter und ist eine Nachlassverbindlichkeit. Sie wird also aus dem Nachlass beglichen — reicht dieser nicht, greifen die Haftungsfragen, die unter Nachlassverbindlichkeiten stehen.
Wer das Erbe ausschlagen will, sollte die Wohnung nicht ausräumen: Das Mitnehmen von Gegenständen kann als Annahme der Erbschaft gewertet werden. Einzelheiten unter Erbe ausschlagen.
Kaution und Übergabe
Die Kaution steht dem Nachlass zu und wird nach der Rückgabe abgerechnet. Der Vermieter darf sie für offene Forderungen und Schäden einbehalten, muss aber abrechnen.
Für die Übergabe gelten die üblichen Regeln: besenrein, Schlüssel vollständig, Zählerstände dokumentiert. Mach Fotos von jedem Raum — bei Wohnungen älterer Menschen entstehen häufig Streitigkeiten über Abnutzung, und der Mieter kann nicht mehr widersprechen.
Ob Schönheitsreparaturen geschuldet sind, hängt vom Vertrag ab. Viele ältere Klauseln sind nach der Rechtsprechung unwirksam — lass das prüfen, bevor du renovierst.
Die Wohnung auflösen
Sichte zuerst Unterlagen: Verträge, Kontoauszüge, Versicherungspolicen, Testament. Das ist die Grundlage für alles Weitere und geht bei einer Räumung leicht verloren.
Erst danach Möbel und Hausrat. Wertgegenstände gehören zum Nachlass und dürfen bei mehreren Erben nicht einzeln mitgenommen werden — auch nicht das Erinnerungsstück.
Für Entrümpelungsunternehmen gilt: schriftliches Angebot mit Festpreis, Angabe zur Entsorgung, keine Barzahlung ohne Beleg. Wer Wertanrechnung anbietet, sollte sie im Vertrag beziffern.
Häufige Fragen
Muss ich die Wohnung sofort räumen? Nein. Bis zum Ende des Mietverhältnisses besteht ein Recht zur Nutzung. Die Frist zur Kündigung ist das Eilige, nicht die Räumung.
Kann der Vermieter sofort kündigen? Er kann außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, ebenfalls binnen eines Monats. Eine fristlose Kündigung allein wegen des Todesfalls gibt es nicht.
Was ist mit Strom, Internet, Rundfunkbeitrag? Diese Verträge laufen weiter, bis gekündigt wird. Viele Anbieter haben Sonderregeln im Todesfall — Sterbeurkunde beilegen und schriftlich kündigen.
Ich habe mit dem Verstorbenen zusammengewohnt, stehe aber nicht im Vertrag. Dann kommt ein Eintrittsrecht nach § 563 BGB in Betracht, wenn ein gemeinsamer Haushalt bestand. Melde dich früh beim Vermieter.
Wer zahlt, wenn der Nachlass überschuldet ist? Dann sind Haftungsbegrenzungen zu prüfen, siehe Dürftigkeitseinrede.
Quellen
- § 563 BGB — Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
- § 563a BGB — Fortsetzung mit überlebenden Mietern
- § 564 BGB — Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben
Dieser Text ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit über Schönheitsreparaturen oder Kaution beraten Mietervereine kostengünstig. Die übrigen Fristen stehen unter was tun im Todesfall.